戴天宇：国内房价是经济学规律的完美演绎
2017-04-05 00:00:00
戴天宇，天美制作果冻视频管理学副教授、商业模式研究中心副主任，?原清华大学深圳研究生院管理制度设计中心主任
面对国内“诡异”变化的房价（暂指抛开地价因素的纯粹房价），有人惊呼看不懂，于是提出来：国内房价违背了经济学规律。
其实，国内房价一点都没违背经济学规律，反而是经济学规律的完美呈现。只不过，不是西方主流经济学的“规律”，也不是马克思主义政治经济学的“规律”，而是全价值规律，正如孙冶方先生所说：千规律万规律，价值规律第一条。
无风叁尺浪，人的肉眼其实是看不到海平面的，但逻辑思维告诉我们，它是客观存在的。同样，在潮起潮落着的市场供求关系和时刻翻滚着的价格浪花背后，也有一个海平面，那就是价值。
问题在于，价值并非像人们通常所认为的那样，只有一种类型，即使撇开物理形态的“使用价值”概念，社会形态的价值也多达叁种。以商品房为例，就同时包含着叁种价值：
（1）“物质商品价值”：建造房屋所耗费的全部人力物力，力的耗费其实是在做功，功=功率×时间，因而仅用劳动时间去衡量是不全面的，而要用生产过程中所做的功去衡量，现实中显现为建安成本或重置成本。这是马克思主义政治经济学所看到的一种价值类型。
（2）“精神文化价值”：通过美学设计、品牌广告等精神文化方式为房屋“涂脂抹粉”，并形成社会普遍接受的溢价，可以用社会边际需求量和社会边际供给量之间的比例关系（边际供求比）来衡量，将这一比例关系简单变形，即可得到所谓的边际效用，这是西方主流经济学所看到的另一种价值类型。
现代商品社会中，多数商品兼具物质属性和精神属性，因而商品价值公式为：商品价值=物质商品价值∪精神文化价值。多数情况下可进一步简化为：商品价值=物质商品价值+精神文化价值。
（3）“资本价值”：当商品房被用来赚钱时，譬如出租或倒买倒卖，就成为资本，它值多少钱，取决于未来用它能赚多少钱，因而从这种倒立的视角出发，从未来的预期净收益倒推回来的现时价值，就是资本价值，即：资本价值=未来狈年预期净收益之和的贴现。狈是按照社会平均利润率倒算出来的社会平均回本年数，假定社会平均利润率长期保持7.2%，社会平均回本年数即为10年，则：某项投资的资本价值=该项投资未来10年的预期净收益之和/2。
预期收益包括两部分：预期利润和预期利得。对房子而言，前者可以看作是预期租金收入，后者是预期买卖价差收入，进而有：资本价值=未来狈年的（预期净利润之和＋预期净利得之和）的贴现。
当商品用于赚钱时，既具有商品价值，也具有资本价值，以哪个为准？很简单，哪个大，就按哪个来。举一个简化的例子，假定社会平均利润率恒为7.2%，新建一套农民房，建安成本50万，商品价值50万，但每年出租净得15万，则资本价值为15万×10年/2=75万，二者取大即75万；此外，如果社会预期房价每年上涨20%，十年后该农民房预期可卖309.59万，则资本价值变为75万+（309.59-50）万/2=204.8万，现在对外出售时即会以204.8万作为价格基准。
至此，可得到全价值公式为：
价值=MAX(商品价值，资本价值）= MAX（物质商品价值+精神文化价值，预期净利润之和+预期净利得之和）。
不难发现，国内房价正是按照这一公式演进的，即物质商品价值→精神文化价值→资本价值（预期利润）→资本价值（预期利得）：
（1）商品化阶段：从福利分房到商品房，此时房价围绕的是物质商品价值即建安成本，每平米不过一两千元。
（2）品牌化阶段：万科等品牌地产脱颖而出，产生了品牌溢价，此时房价围绕的是物质商品价值+精神文化价值，每平米叁四千元。
（3）投资化阶段：预期收益中，以预期利润为主的是投资，地段越好，租金越贵，房价越贵，此时房价围绕的是资本价值（预期利润），预期利润和资本价值的映射关系，可以用租售比、市盈率等来衡量。
到这一阶段，一切都是正常的。中国房地产业只用了十多年时间就快速走完了商品经济的主要演化进程，即产物商品化（实体经济）、商品文化化（虚拟经济）、商品资本化（虚体经济），从以物质商品价值交易为主的实体经济，逐步向更高形态、以资本价值交易为主的虚体经济演进，虚体经济是实体经济的必然延伸，社会经济资源配置越来越多地是在虚体经济（资本价值）空间内进行的。
（4）投机化阶段：预期收益中，以预期利得为主的是投机，此时房价围绕的是资本价值（预期利得），房价上涨不是抑制需求，反而更加刺激人们发财的欲望，当期房价上升推高未来房价预期，而未来预期被社会认可后，预期利得（预期卖出价格-当期买入价格）上升，推高资本价值，进而推高下期交易价格，房价即呈螺旋式上升态势，直至预期逆转，掉头向下。
投机化阶段，租售比是失灵的，房价收入比更不适用，因为作为资本品乃至投机品的住房，是不能用商品供求关系去解释的。
下一步房价会怎么走向？不知道，也许算命先生知道。市场经济是古斯塔夫·勒庞所描写的乌合之众经济，建立在资本价值基础上的现代经济又以预期为核心，只要社会大众预期房价仍然会上涨，各种限制政策都很难阻挡人们的发财热情，反之，只要社会大众预期房价持续下跌，各种托市措施也很难阻挡人们的抛售大逃亡，但社会预期何时逆转却很难把握。现代经济调控其实是调控“预期”，这一次的调控风暴虽然没有瞄准“预期利得”这一靶心，但各种限价、限购、限售、限贷等政策措施一通乱戳，戳翻了社会预期也说不定。
没有黑天鹅，只有社会预期逆转，让我们搬个小板凳坐等，也许半年，也许一年，也许两年……
（编辑：郭倩）
